임대차

Intellicon > EXPERTISE  > 송무  > 민사 > 임대차

임대차 상식

임대차 상식

임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용•수익할 수 있게 하고 임차인이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.
임대차는 동산이나 부동산 어느 것이나 그 목적물로 할 수 있는데, 특히 가옥의 임대차는 임차인의 생할과 직결되는 주거제공의 역할을 합니다.
그러나 부동산 임차인은 경제적 약자이기 때문에 전세권의 등기를 갖추지 못하는 경우가 많아 불이익을 감수할 수밖에 없고 이러한 사회적 폐단을 없애고 서민의 주거안정을 도모하기 위하여 ‘주택임대차보호법’을 제정하여 임차인을 보호하고 있습니다.

임대차 소송의 다양한 유형

 

  • 임차보증금 반환에 관한 법률관계
  • 임대차 기간 만료 후 임대차 계약의 갱신 및 효력
  • 선순위 저당권에 대한 임차인의 대항력
  • 임대인의 소유권 상실시 임차인의 법적 지위
  • 보증금 중액의 한계
  • 경매나 공매시 임차보증금의 우선변제권
  • 주택의 공유자 중 일부와 채결한 임대차계약의 효력
  • 임차인이 무단 전대한 전차인의 과실로 임차 목적물이 손괴(흑은 소실 등)될 경우 임차인의 책임 여부
  • 임대인이 “새 임차인을 구하지 못했다” 는 이유로 임차보증금을 반환하지 않을 경우
  • 임대차 계약시 보증금을 안전하게 보호하는 방법
  • 전입 신고시 층, 호수를 잘못 기재한 경우 주택임대차보호법상의 대항력
  • 임대인이 임대 목적물의 부속시설(부엌, 화장실 등)을 수선해주지 않을 경우
  • 임대차 계약시 임대인이 일방적으로 차임(월세) 및 보증금을 인상할 수 있다고 약정한 경우

임대차 분류

주택임대차와 상가임대차

비교분석 주택임대차 상가임대차
적용범위
주거용 건물로 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 적용된다.
무허가나 미허가 주택에도 적용된다.
상가건물, 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)중 대통령령없이 ㅈ어하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대해 적용(보증금+월차임X100)되며, 권리금은 보증금에 포함되지 않는다.
비사업용 내지 비영업용 건물에 대해서는 적용되지 않는다.
보호내용
대항력, 우선 변제권 및 최우선 변제권(확정일자 필요), 임차권등기명령제도
대항력, 우선변제권 및 최우선변제권(확정일자 필요), 계약갱신요구권
대항력 발생요건 및
발생시기
주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날부터
상가건물의 인도와 사업자등록의 신청 다음날부터
최우선변제권 적용대상 및 적용범위 7500만원 이하 / 2500만원 6500만원 이하 / 2200만원

FAQ

FAQ

임대인이 임대기간이 완료된 후에 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 않는 경우는?
임대차계약 해지에 관한 사항을 분명히 한 후, 전세금 반환소송을 통하여확정판결을 받은 후, 보증금 전액과 그 동안의 경비(소송비용 등)및 전세금의 지연이자 연20%를 합한 금액을 모두 돌려받을 수 있는 소송을 말합니다.(단, 법적 지연이자 20%는 임차건물을 임대인에게 명도하였을 때 가능).
계약의 갱신 및 해제는?
임대인은 계약기간 만료전 6개월부터 1개월까지의 사이에 임차인에게 계약 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하여야 합니다(임차인은 임대차기간 만료전 1 개월까지 통지).
만일 위 기간에 통지가 없으면 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차 계약(묵시의 갱신)을 한 것으로 간주됩니다. 이 경우 계약기간은 2년으로 보며, 다만 임차인은 언제나 계약해지를 통지할 수 있고 임차인이 계약 해지를 통지하면 3개월 후 효력이 발생합니다.
임차인이 임대차계약을 체결할 경우 주의할 점은?
등기부 등본을 확인하여 선순위의 근저당권 설정이 없거나, 있더라도 근저당권의 채권최고액이 집값에서 임대보증금을 차감한 금액보다 여유있게 적어야 합니다.
임대차보증금을 치른 후 즉시 주민등록 전입신고를 하고 전세계약서(임대차계약서)에 확정일자를 받아두어야 합니다.
임차인이 확정일자에 따른 우선변제적 효력을 인정받기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이 계속 유지되어야 함을 주의하여야 합니다.
전입 신고시 층과 호수를 잘못 기재한 경우 대항력은?
다가구주택의 경우는 보호받을 수 있습니다. 즉, 다가구 주택의 경우는 정부가 1990년대 초 서민들의 주거문제를 해결하기 위해 특별히 건축허가요건을 완화하여 허가함으로써 생겨난 독특한 형태의 주택을 의미하며, 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 분류되기 때문에, 단독주택의 경우 임차인이 전입신고를 할 때 지번만 정확히 기재하면 충분하고 건물 입주자들이 편의상 구분해 놓은 호수까지 기재할 의무가 있는 것은 아니므로, 임차인이 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 호수의 기재를 전혀 하지 아니하거나 잘못한 경우에도 임차인이 갖추어야 할 대항력의 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있기 때문입니다(대법원 1998. 1. 28. 선고 97다47828 판결 참조).
그러나, 다세대주택(연립, 빌라) 혹은 아파트의 경우에는 층이나 호수를 잘못 기재할 경우 대항력이 인정되지 아니하므로 특히 주의하여야 합니다.
임대인이 임대 목적물의 부속시설(화장실 등)을 수선해 주지 않을 경우?
주택임대차보호법에는 임대차관계에서의 수리비용에 관한 문제에 관해 언급하고 있지 않고 있습니다.
그러나, 민법 제626조를 보면 “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
즉, 임차인이 임차물의 ‘보존’ 또는 ‘원상’을 회복하는데 지출한 비용을 말하는 것으로 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다.
선순위 저당권에 대한 임차인의 대항력?
예를 들어 1번 저당권 설정 → 임차권(전입신고/점유) → 2번 저당권(경매신청자)
이 상태에서 경매가 진행되어 낙찰되었을 때 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 낙찰자는 임차보증금을 인수할 필요가 전혀 없습니다.
그 이유는 말소기준등기는 1번 저당권이므로 1번 저당권을 포함하여 그 이후의 모든 등기가 말소되므로 임차인 역시 보호받지 못하는 것이기 때문입니다.
즉, 1번 저당권이 최선순위로서 채권최고액만큼 배당받고 말소되며, 임차인은 확정일자가 있고 배당요구 했다면 잔여 배당금에서 배당받고 말소되며, 확정일자가 없다면 배당받지도 못하고 낙찰자에게 대항하지 못하게 되는 것이며, 이어서 2번 저당권자가 나머지 잔여액에 대하여 배당받고 말소될 뿐입니다.
따라서, 임대차계약을 체결하기 전에 선순위의 근저당권이 설정되어 있을 경우에는 위와 같이 경매절차를 통하여 임차보증금을 변제받지 못할 가능성이 있다는 것을 염두에 두어야 합니다.