임대차

임대차계약 해지에 관한 사항을 분명히 한 후, 전세금 반환소송을 통하여확정판결을 받은 후, 보증금 전액과 그 동안의 경비(소송비용 등)및 전세금의 지연이자 연20%를 합한 금액을 모두 돌려받을 수 있는 소송을 말합니다.(단, 법적 지연이자 20%는 임차건물을 임대인에게 명도하였을 때 가능).

임대인은 계약기간 만료전 6개월부터 1개월까지의 사이에 임차인에게 계약 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하여야 합니다(임차인은 임대차기간 만료전 1 개월까지 통지).
만일 위 기간에 통지가 없으면 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차 계약(묵시의 갱신)을 한 것으로 간주됩니다. 이 경우 계약기간은 2년으로 보며, 다만 임차인은 언제나 계약해지를 통지할 수 있고 임차인이 계약 해지를 통지하면 3개월 후 효력이 발생합니다.

등기부 등본을 확인하여 선순위의 근저당권 설정이 없거나, 있더라도 근저당권의 채권최고액이 집값에서 임대보증금을 차감한 금액보다 여유있게 적어야 합니다.
임대차보증금을 치른 후 즉시 주민등록 전입신고를 하고 전세계약서(임대차계약서)에 확정일자를 받아두어야 합니다.
임차인이 확정일자에 따른 우선변제적 효력을 인정받기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이 계속 유지되어야 함을 주의하여야 합니다.

다가구주택의 경우는 보호받을 수 있습니다. 즉, 다가구 주택의 경우는 정부가 1990년대 초 서민들의 주거문제를 해결하기 위해 특별히 건축허가요건을 완화하여 허가함으로써 생겨난 독특한 형태의 주택을 의미하며, 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 분류되기 때문에, 단독주택의 경우 임차인이 전입신고를 할 때 지번만 정확히 기재하면 충분하고 건물 입주자들이 편의상 구분해 놓은 호수까지 기재할 의무가 있는 것은 아니므로, 임차인이 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 호수의 기재를 전혀 하지 아니하거나 잘못한 경우에도 임차인이 갖추어야 할 대항력의 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있기 때문입니다(대법원 1998. 1. 28. 선고 97다47828 판결 참조).
그러나, 다세대주택(연립, 빌라) 혹은 아파트의 경우에는 층이나 호수를 잘못 기재할 경우 대항력이 인정되지 아니하므로 특히 주의하여야 합니다.

주택임대차보호법에는 임대차관계에서의 수리비용에 관한 문제에 관해 언급하고 있지 않고 있습니다.
그러나, 민법 제626조를 보면 “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
즉, 임차인이 임차물의 ‘보존’ 또는 ‘원상’을 회복하는데 지출한 비용을 말하는 것으로 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다.

예를 들어 1번 저당권 설정 → 임차권(전입신고/점유) → 2번 저당권(경매신청자)
이 상태에서 경매가 진행되어 낙찰되었을 때 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 낙찰자는 임차보증금을 인수할 필요가 전혀 없습니다.
그 이유는 말소기준등기는 1번 저당권이므로 1번 저당권을 포함하여 그 이후의 모든 등기가 말소되므로 임차인 역시 보호받지 못하는 것이기 때문입니다.
즉, 1번 저당권이 최선순위로서 채권최고액만큼 배당받고 말소되며, 임차인은 확정일자가 있고 배당요구 했다면 잔여 배당금에서 배당받고 말소되며, 확정일자가 없다면 배당받지도 못하고 낙찰자에게 대항하지 못하게 되는 것이며, 이어서 2번 저당권자가 나머지 잔여액에 대하여 배당받고 말소될 뿐입니다.
따라서, 임대차계약을 체결하기 전에 선순위의 근저당권이 설정되어 있을 경우에는 위와 같이 경매절차를 통하여 임차보증금을 변제받지 못할 가능성이 있다는 것을 염두에 두어야 합니다.